LH공사와 주택개발리츠(2011.12.30) - 2011/12/30 10:09
나중에 사람들이 아파트를 분양받으면 그 중에 땅값이 차지하는 포션은 1㎡당 77만원, 1평당 255만원 정도가 됩니다. 여기에 건축비 1평당 500만원 정도를 더하면 1평당 755만원 하는 아파트가 개발되는 것이죠.
만약 분양이 되지 않는다면 리츠는 망하겠네요?
LH에서 이에 대한 대안을 마련했습니다. 미분양된 물량이 남아 있을 경우 LH가 전량 매입하여 준다는 것입니다. 매입 가격은 사전에 약정한 금액인데 감정가격의 80~85% 수준으로요. 이 정도면, 확실한 안전선이 보장되는 거죠. 분양이 되지 않는 최악의 경우에도 목표했던 매출의 80~85%는 건질 수가 있으니까요.
만약 분양이 되지 않아 아파트들을 LH가 모두 매입하면 LH가 손실을 떠 안는 거 아니냐고요?
LH에서는 80~85% 수준의 가격으로 매입하여 임대주택으로 활용할 수 있으니 나쁘지 않습니다. LH의 본래 목적이 서민주거안정인 만큼 임대주택을 지어야 하는데, 그걸 지을 비용으로 매입하는 것이기 때문에 문제될 게 없는거죠.
근데 그게 꼭 그렇지도 않아요. 전량 미분양되어도 LH에서 모두 매입해 주니까 위험이 많이 줄어들기는 하지만, 손실을 보지 말라는 법은 없거든요. 수익이 날 게 예상돼야 사업을 할텐데, 수익이 0이거나 조금 손실볼 거 같으면 사업을 하지 않으려 하겠죠.
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영향평가 별도 계약 체결에 관한 유권해석 사례 검토 - 2011/07/25 13:02
환경영향평가법
제34조 (환경영향평가의 대행 등) ① 사업자는 평가서, 평가계획서, 제14조제5항에 따른 평가서초안, 제22조에 따른 환경보전방안, 제24조제1항에 따른 사후환경영향조사의 결과 또는 간이평가서(이하 "평가서등"라 한다)를 작성하려는 때에는 제35조에 따라 등록한 환경영향평가대행자로 하여금 대행하게 할 수 있다.
② 제1항에 따라 사업자가 환경영향평가대행자에게 평가서등의 작성을 대행하게 하기 위한 계약을 체결하려는 경우에는 환경영향평가대상사업의 공사에 관한 다른 계약과 분리하여 별도의 계약으로 체결하여야 한다. 다만, 평가계획서나 제22조에 따른 환경보전방안(제22조제3항에 따라 환경부장관의 의견을 들어야 하는 경우는 제외한다)의 작성을 위하여 환경영향평가대행자와 체결하는 계약의 경우에는 그러하지 아니할 수 있다.
개정시행 2012.7.22.
제53조(환경영향평가의 대행 등) ① 환경영향평가등을 하려는 자는 다음 각 호의 서류(이하 “환경영향평가서등”이라 한다)를 작성할 때에는 제54조제1항에 따라 환경영향평가업의 등록을 한 자(이하 “환경영향평가업자”라 한다)에게 그 작성을 대행하게 할 수 있다.
1. 환경영향평가등의 평가서 초안 및 평가서
2. 사후환경영향조사서
3. 약식평가서
② 환경영향평가등을 하려는 자는 다음 각 호의 사항을 지켜야 한다.
1. 다른 환경영향평가서등의 내용을 복제하여 환경영향평가서등을 작성하지 아니할 것
2. 환경영향평가서등과 그 작성의 기초가 되는 자료를 거짓으로 또는 부실하게 작성하지 아니할 것
3. 환경영향평가서등과 그 작성의 기초가 되는 자료를 환경부령으로 정하는 기간 동안 보존할 것. 다만, 환경영향평가서등을 전자문서로 작성하여 환경부령으로 정하는 바에 따라 제70조제3항에 따른 정보지원시스템에 입력한 경우에는 그러하지 아니하다.
4. 환경영향평가업자와 환경영향평가서등의 작성에 관한 대행계약을 체결하는 경우에는 해당 사업의 공사에 관한 설계 등의 계약과 분리하여 체결할 것
③ 제2항제2호에 따른 거짓 또는 부실 작성의 구체적인 판단기준은 환경부령으로 정한다.
도시교통정비 촉진법
제25조(교통영향분석·개선대책의 수립대행) ① 사업자는 교통영향분석·개선대책을 수립(변경을 포함한다)할 때에는 제26조에 따라 교통영향분석·개선대책의 수립을 대행하는 자로 등록한 자(이하 "교통영향분석·개선대책수립대행자"라 한다)에게 이를 대행하게 하여야 한다.
② 제1항에 따라 사업자가 교통영향분석·개선대책의 수립을 대행하게 하기 위하여 계약을 체결하는 경우에는 대상사업의 공사에 관한 설계 등 다른 계약과 분리하여 별도로 계약을 체결하여야 한다.
[본조신설 2008.3.28]
[종전 제25조는 제43조로 이동 <2008.3.28>]
사전재해영향성검토
자연재해대책법 : 대행과 대행자의 준수사항 조항은 있으나 별도 분리발주에 대한 것은 없음
에너지사용계획
에너지이용합리화법 : 대행과 대행자의 준수사항 조항은 있으나 별도 분리발주에 대한 것은 없음
영향평가 별도 계약 체결에 관한 유권해석 사례 검토
1. 관련 규정
환경·교통·재해등에관한영향평가법[일부개정 2008.2.29 법률 8852호]
제7조 (영향평가의 대행) ①사업자는 평가서, 제6조제3항의 규정에 의한 평가서초안, 제24조의 규정에 의한 영향저감방안 또는 제25조제4항의 규정에 의한 환경영향의 조사결과(이하 "평가서등"이라 한다)를 작성함에 있어서 제8조의 규정에 의한 영향평가대행자로 하여금 대행하게 할 수 있다. 다만, 교통영향평가분야에 대하여는 영향평가대행자로 하여금 대행하게 하여야 한다.
②제1항의 규정에 의하여 사업자가 영향평가대행자에게 영향평가를 대행하게 하기 위하여 계약을 체결하는 경우에는 대상사업의 공사에 관한 다른 계약과 분리하여 별도로 계약을 체결하여야 한다. <신설 2003.12.30>
2. 유권 해석 (환경부 질의/회신)
가. 민간사업의 경우에도 동일하게 규정을 적용한다.
질의내용
1)“대상사업의 공사에 관한 다른 계약”이라 함은?
2) 환경 교통 재해영향평가 만을 별도로 계약을 시행하여야 한다는 것으로 알고 있습니다. 이때 사업자가 민간인 경우에도 같은 규정을 적용받는지요?
답변내용
1. "대상사업의 공사에 관한 다른 계약"이라고 함은 기본설계, 실시설계 등의 용역과 시공 등 대상사업을 공사하기 위하여 체결하게 되는 모든 계약을 뜻합니다.
2. 영향평가법은 영향평가대상 사업을 시행하는 국가기관, 지자체 등의 공공기관 뿐만 아니라 민간을 포함한 모든 사업자에게 적용됨을 알려드립니다.
나. 분담이행방식 또한 허용되지 않으며, 반드시 별도 계약해야한다.
영향평가대행업체 별도 계약 / 2006.09.25 16:08:39
질의내용
설계와 영향평가를 공동도급방식 중 분담이행방식으로 계약이 체결한지에 대해 이견이 있어 질의하게 되었습니다
* 공동도급방식에는 업무를 일정한 비율로 같이 수행하는 공동이행방식과 계약시부터 주어진 업무와 금액을 명확히 분리하여 수행하는 분담이행방식이 있습니다.
갑설) 법에서 명기된 별도로 계약을 체결하여야 한다는 취지가 저가하도급을 방지하고 제대로된 평가를 하기 위함이므로 책임한계와 계약관계가 명확한 분담이행방식으로 설계와 영향평가를 계약할 수 있다
을설) 별도 계약의 의미는 공동이행방식과 분담이행방식 모두 불가하여 별로로 발주 계약하여야한다.
답변내용
귀하가 제시한 사항중 "을"설이 맞습니다. 갑설로 제시한 사유는 분리발주 사유중의 일부이며, 그 외에도 영향평가용역에 대한 적정한 대가가 지급되어 부실한 평가를 방지하는 등 그동안 영향평가용역을 시행하는 과정에서 나타난 여러가지 문제점들을 개선하기 위한 것임을 알려드립니다.
다. 사전환경성검토는 분리발주에 해당되지 않는다.
질의내용
사전환경성검토을 위한 용역과 실시설계용역을 동시에 발주할 수 있는지, 아니면 위 규정으로 보야 당연히 분리발주 해야 하는지 궁금합니다.
답변내용
영향평가법 제7조의 규정에 의한 분리발주 대상은 제1항에서 규정하고 있는 "평가서", "사업계획 변경에 따른 영향저감방안" 및 "사후영향조사" 등 3종의 환경영향 평가 및 조사에 관한 용역을 대상으로 하고 있습니다. 귀하가 질문하신 "사전환경성 검토"는 영향평가법에서 규정한 분리발주 대상에 포함되지 않음을 알려드립니다.
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도시계획사 - 용도지역제 - 2011/05/16 09:18
지난 시간까지 용도지역제에 의한 도시계획의 탄생까지 이야기하였습니다.
도시계획사 #01 - 도시계획의 탄생(링크)
'용도지역제(= 지역지구제, zoning)'는 20세기 초부터 본격적으로 도시 내 토지이용을 규제하는 수단으로 시작하여 토지이용규제의 핵심적인 수단으로 자리매김하였습니다.
참고 : 토지이용계획의 실행수단
토지이용계획을 실행하는 수단에는 규제수단과 유도수단(이상 간적접 수단), 개발수단(직접적 수단)이 있는데, 그 가운데 지역지구제는 대표적인 규제수단의 한 방법입니다.
1. 간접적 수단
가. 규제수단(Regulation)
1) 용도지역제(zoning)
2) 지구단위계획
3) 기반시설연동제
나. 유도수단(Incentives)
1) 세제·금융지원(ex. 산업단지)
2) 행정·재정적 지원, 인허가 의제
3) 도시계획시설(인프라) 정비
2. 직접적 수단
가. 개발수단(Development)
1) 도시개발사업, 택지개발사업
2) 정비사업, 재정비촉진사업
3) 개발행위허가
종합적인 용도지역제는 1916년 뉴욕에서 등장하게 됩니다. 그 이전에도 용도지역제가 부분적으로 활용되고 있었는데, 용도만을 규제하거나 높이만을 규제하는 것과 같은 단편적인 조치였습니다.
단편적인 조치들을 한 번 살펴보도록 하겠습니다.
1880년대 갤리포니아 주의 각 시에서 중국인들을 격리시키기 위해 세탁소의 입지를 규제하는 조례를 마련 → 지역 분리의 발단이 되었음
1889년 수도 워싱턴에서 고도제한을 실시
1891년 미주리 주에서는 대로(大路)에서 특정 사업을 금지시킬 수 있는 법률 제정
1893년 세인트루이스에서는 의류산업을 금지하는 특정지구 지정
1898년 매사추세츠 주 보스턴 시에서는 코플러 광장 주위의 건물 높이를 제한하는 법률 통과. 1904년 보스턴 시 전역으로 고도 제한 확대 시행 → 도시 전역에서 높이를 24.4m로 제한하였으며, 상업 및 업무 지역에 대해서는 약 38m까지 허용
1909년 로스앤젤레스에서 도시를 공업지구와 주거지구를 나누는 조례 채택. 캘리포니아에서는 주거지구에서 세탁소 금지
차별적 조치를 받은 중국인 세탁소
초기 용도지역제는 시 전역을 규제의 대상으로 삼았지만, 특정 용도에 한정되는 등 부분적 지역제의 성격을 띄고 있음
왜 뉴욕에서 용도지역제가 시행된 것일까요?
뉴욕 맨해튼으로 이민자들은 몰려드는데, 토지가 부족하게 됩니다. 그러자 건축물이 보다 높게 지어지기 시작했습니다. 1913년까지 맨해튼의 건축물을 살펴보면 9만 2천동의 건축물 가운데 90% 이상이 6층 이하였습니다. 그리고 20층 이상이 62동, 30층 이상도 9동이 있었습니다.
1910년대 뉴욕의 풍경
건축기술이 발달하면서 점점 높은 초고층 건축물을 지을 수 있게 되었는데, 아무런 건축물 높이에 대한 아무 규제가 없으면 기술이 되는 한 하늘까지 올라갈 기세였죠.
건축물이 높이 올라가도록 수수방관 할 수 없던 것이 건축물이 고층화되는데에 여러 가지 문제가 있었습니다. 고층건물은 화재와 같은 재난이 발생하였을 때, 대피하기 어려웠습니다 또, 고층건물이 도심에 집중하며 주변 지역의 일조권을 침해하였습니다. 그림자를 드리워진 지역은 부동산 가격도 하락하였습니다.
뉴욕 맨해튼의 5번가에 있던 지역 상인들은 '5번가 협회(Fifth Avenue Association)'를 만들었는데, 이들은 이민자들에 의한 상권의 잠식을 막고, 이 가로를 지역 상류층을 위한 고급명품 쇼핑지구로 조성하기 위해 용도지역제를 지원하게 됩니다. 1916년 뉴욕 시는 미국 최초로 '지역지구제 조례'를 채택하게 됩니다.
북동쪽에서 남서쪽으로 길게 이어진 맨해튼 5th Avenue, New York
뉴욕의 용도지역제 내용을 살펴보면,
용도지구를 1) 주거지구, 2) 업무지구, 3) 제약이 없는 지구, 세 개의 지구로 나누었습니다. 그리고 토지와 건물의 용도, 건물의 높이, 부지대비 건물의 점유율(건폐율)을 규제하였습니다.
건축물의 높이, 용도, 면적을 각 지구에 따라 서로 다른 규제를 적용한 것입니다. 초고층 건물을 제한하여 화재의 위험을 줄이고 채광과 위생을 보장하고, 도로체증을 감소시키는 것을 목적으로 한 것이었습니다.
이 용도지역제는 기존 건물과 토지에는 적용되지 않으며, 새로 개발되는 건축물에만 적용하는 처방적 성격을 갖고 있었습니다. 그렇지 않았더라면 많은 건축물들이 규제를 위반한 건축물이 될테니 난리가 나겠죠?
1916년에 만들어진 용도지역제는 1920년대 말부터 획기적인 발전이 이루어집니다. 하나는, 미 대법원이 1926년 유클리드 마을(Euclide Village)에서 적용중인 '용도지역제'가 헌법에 부합한다는 판결을 내려 용도지역제가 미국 전역으로 확산된 것이고, 두번째는, '표준도시계획수권법(Standard City Planning Enabling Act, 1928)'이 공포된 것입니다.
뉴욕의 '지역지구제 조례'는 1961년 새로운 용도지역제 조례가 등장할 때가지 뉴욕, 특히 맨해튼의 도시계획 및 설계에 지대한 영향을 미치게 됩니다.
참고 : 용도지역제
1. 용도지역제의 역할
- 토지이용계획과 장래 목표의 가교 역할
- 토지이용계획의 중장기적 실행수단
- 토지이용의 공공적 통제수단
2. 용도지역제의 의의
- 인간과 토지에 대한 행위규제
- 토지이용에 대한 통제, 조정 : 지역단위, 포괄적
- 토지이용계획에 대한 인식제고 및 토지소유 형평성 유지
3. 용도지역제의 목적
가. 재산가치이론
- 토지이용 분리
- 우량자산 가치보존
나. 계획이론
- 도시기본계획, 토지이용계획의 실행수단 중 하나
4. 한국의 용도지역제 종류와 내용
가. 용도지역(4) : 도시지역/관리지역/농림지역/자연환경보전지역
나. 용도지구(10) : 경관/미관/고도/방화/방재/보존/시설보호/취락/개발진흥/특정용도제한
다. 용도구역(4) : 개발제한구역/시가화조정구역/도시자연공원구역/수산자원보호구역
5. 용도지역제의 연혁
가. 외국
- 1810년 독일 나폴레옹 1세 라인강지역
- 1884년 독일 Adickes 함부르크 근교 건축용적제
- 1885년 미국 캘리포니아
- 1916년 NY시 조례 제정
- 1926년 Euclid(오하이오 클리블랜드) 판결
6. 한국 용도지역제의 특징
- 용도지역 종류의 미분화 : 용도지역 변경 용이치 않음
- 용도구분 기준의 획일성 : 개성있는 공간형성 불가능
- 용도지역 지정 단위면적의 과대 : 세밀한 토지이용 구성 불가능
- 현상추인적인 지정 : 용도간 혼재, 관리 한계
7. 한국 용도지역제의 과제와 대책
- 용도지역 세분화 증가 : 차별적 용도제한, 입지 특성 반영 필요
- 하향적 지역제(Down zoning) 적용 : 환경의 질 확보위해 하향적 지역제 확대필요, 그러나 천편일률적 하향지역제는 토지자원 한계 극복과 도시성 확보에 지장을 주므로 신중
- 지구운영의 간소화 : 지구단위계획 보편화 추진
- 용도지역, 용도지구 제도 통합되어야 함 : PUD, MXD 등 활성화 필요
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